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Ansprechpartner:In zwei Bekanntmachungen vom 12.07.2022 teilt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit, dass sie mit Bescheid vom 08.07.2022 eine Prüfung des offengelegten Konzernabschlusses der FCR Immobilien AG (München, Vorstand: Falk Raudies) zum 31.12.2020, des zugehörigen Konzernlageberichts, des verkürzten Abschlusses zum 30.06.2020 und des zugehörigen Zwischenlageberichts für das erste Halbjahr 2020 angeordnet hat.
Als Grund für diese Anordnung hat die BaFin unter anderem angeführt, dass konkrete Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die FCR Immobilien AG die Anteile an der Immoware24 GmbH möglicherweise fehlerhaft zu hoch bewertet hat, dass möglicherweise wesentliche Angaben in der steuerlichen Überleitungsrechnung fehlen würden und dass Angaben in der Restlaufzeitengliederung der Immobilien-Anleihen und Bankdarlehen eventuell fehlerhaft seien.
Immobilien-Anleihen und Aktien der FCR Immobilien AG
Die FCR Immobilien AG bezeichnet sich selbst als Immobilieninvestor mit langjährigen Erfahrungen, dessen Geschäftsmodell darin besteht, Immobilien im Handelsimmobilien-Markt mit der Erwartung überdurchschnittlichen Renditepotentials einzukaufen und diese entweder langfristig zur Erzielung von Mieterträgen im Bestand zu halten oder über einen kurzen Zeitraum zu halten, zu optimieren und anschließend ertragsgewinnend weiter zu veräußern.
Dabei will sich die FCR-Gruppe in ihrem Ankaufsprofil auf kleinere und mittelgroße Handelsimmobilien, insbesondere Fachmarkt- und Einkaufszentren in B- und C-Lagen fokussieren.
Alleiniges Vorstandsmitglied des Unternehmens ist Herr Falk Raudies. Dieser kontrolliert außerdem die Hauptanteilseignerin der FCR Immobilien AG, die RAT Asset & Trading AG, an der Herr Raudies wiederum eine Mehrheitsbeteiligung hält.
Zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfs hat die Gesellschaft in der Vergangenheit mehrere Immobilien-Anleihen mit fester Dividende sowie (Stück-) Aktien herausgegeben. Aufgrund des großen (Vor-) Finanzierungsbedarfs besteht nach Angaben der FCR Immobilien AG (München) jedoch unter anderem das Risiko, dass die erforderlichen Finanzierungen nicht oder nicht zu akzeptablen Konditionen erhalten und verlängert werden. Sollte es ihr daher dauerhaft nicht gelingen, den weiter bestehenden Finanzierungsbedarf am Kapitalmarkt oder anderweitig zu decken, könnte dies zur Insolvenz der Gesellschaft und für die Aktionäre und Anleihe-Gläubiger unter Umständen zu einem vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.
In ihrem Wertpapierprospekt für das öffentliche Angebot von Stückaktien (ISIN/WKN DE000A1YC913/A1YC91) weist die Emittentin des Weiteren darauf hin, dass das Risiko besteht, dass die FCR-Gruppe nicht über ausreichende Liquidität verfügen könnte, um ihre laufenden Zahlungsverpflichtungen aus den von ihr begebenen Schuldverschreibungen, bzw. Anleihen zu erfüllen. Sollte die FCR Immobilien AG daher gezwungen sein, für sie ungünstige Refinanzierungen aufzunehmen oder ihre sämtliche vorhandene Liquidität zur Tilgung von Rückzahlungsverpflichtungen aufzuwenden, könnte dies wiederum dazu führen, dass ihr weitere Geschäftschancen entgehen.
Im Übrigen besteht nach Angaben des Unternehmens bei den von ihr begebenen Wertpapieren immer auch ein gewisses Blindpool-Risiko, weil bei der Zeichnung von Aktien und Anleihen, bzw. Schuldverschreibungen meist nicht klar ist, in welche Immobilien die FCR-Gruppe ihre Emissionserlöse investiert.
Dabei kann eine Insolvenz der FCR Immobilien AG zu einem Totalverlust des von Anlegern investierten Aktien- oder Anleihe-Kapitals führen, da bei einer solchen Insolvenz aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens zunächst vorrangig die Forderungen der meist durch Grundschulden besicherten Fremdkapitalgeber befriedigt und erst danach ein etwaiger, nach eigenen Angaben aber unwahrscheinlicher Überschuss an die Anleihe-Gläubiger und Aktionäre verteilt würde.
Investor Relations der FCR Immobilien AG und die Immowin24 GmbH
Unter der Rubrik “Investor Relations” hat die FCR Immobilien AG auf ihrer Homepage eine Unternehmenspräsentation veröffentlicht, wo sie über ihre bisherigen geschäftlichen Aktivitäten berichtet. Darin enthalten ist unter anderem eine Übersicht über die bisher von ihr begebenen Immobilien-Anleihen und Schuldscheindarlehen mit Zinsen von 2,95% p.a. bis 6% p.a.. Deren Emissionsvolumen soll sich auf insgesamt bis zu 105 Millionen Euro belaufen (WKN A2G9G6, A2TSB1, A254TQ). Die beiden Schuldscheindarlehen 2021/2026 und 2022/2025 über jeweils 10 Millionen Euro sollen dabei voll platziert worden sein.
In dieser Präsentation wird außerdem herausgestellt, dass die FCR Immobilien AG “viel mehr als eine klassische Immobiliengesellschaft” sei, weil sie unter anderem mit ihrem innovativen Produkt “Immowin24” neue Maßstäbe im Immobilien-Business setzen würde.
Hierbei handelt es sich nach Angaben des Unternehmens um ein cloud-basiertes Immobilien-Verwaltungstool, dessen Leistungsspektrum unter anderem detaillierte Informationen für An- und Verkaufsentscheidungen, alle wichtigen Mieterdaten, automatisierte Freigabeprozesse und einen tagesaktuellen Liquiditätsplan umfasse.
Inwieweit die von der BaFin angeordnete Bilanzkontrolle eine überhöhte Bewertung der Anteile der FCR Immobilien AG an der Immoware24 GmbH bestätigen wird, bleibt vorerst abzuwarten.
Rating der FCR Immobilien AG
In einem Scope-Rating aus dem Jahre 2019 wird die FCR Immobilien AG mit B+ bestätigt. Als negative Rating-Treiber werden von Scope unter anderem eine unausgewogene Finanzierung des aggressiven Wachstums des Unternehmens genannt, was seinen Verschuldungsgrad früher als erwartet belastet habe. Dabei geht Scope weiter davon aus, dass die Verschuldung auch in den kommenden Monaten nicht signifikant reduziert werden könne, da ein weiterhin aggressives Wachstum durch die Nutzung verfügbarer Finanzierungsmittel angestrebt werde.
Auch weise das Immobilienportfolio des Unternehmens ein hohes wirtschaftliches Alter von etwa 30 Jahren aus, was zu einer relativ geringen Attraktivität für Mieter und einem hohen Investitionsbedarf führe.
Darüber hinaus befände sich das Immobilienportfolio überwiegend an illiquiden “D”-Standorten, was zu einem Rückgang der Verkehrswerte der Immobilien nach dem Ende des aktuellen Zyklus führen könnte.
Im Übrigen weise die FCR Immobilien AG eine volatile und vergleichsweise niedrige EBITDA-Marge auf, die bei einem weiteren Abfall der EBITDA-Zinsdeckung unter 1,7x, einem Anstieg der LTV auf rund 70% oder bei einer Verschlechterung des Zugangs zu externen Finanzierungen zu einer negativen Anpassung des Ratings führen könne.
Rechtsrat für Zeichner von Anleihen, bzw. Schuldverschreibungen und Aktien der FCR Immobilien AG
Falls sich Anleger und Zeichner von Wertpapieren, insbesondere Anleihen der FCR Immobilien AG (München) der damit eingehenden Besonderheiten und (Totalverlust-) Risiken nicht bewusst waren oder hierüber unvollständig oder fehlerhaft aufgeklärt und beraten oder gar arglistig getäuscht wurden, sollten sie von einem spezialisierten Anwalt ihres Vertrauens oder der örtlichen Verbraucherzentrale prüfen lassen, ob und inwieweit die Möglichkeit besteht, sich vorzeitig und ohne Verlust von ihrer Kapitalanlage zu trennen.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Seimetz & Kollegen sind seit dem Jahre 1997 schwerpunktmäßig auf die Fachgebiete Bankrecht, Kapitalmarktrecht und Versicherungsrecht spezialisiert und beraten und vertreten Anleger zu diesem Thema bei etwaigen Problemen in allen damit zusammenhängenden Rechtsfragen.
Aufgrund der langjährigen Erfahrungen der Rechtsanwälte der Kanzlei Seimetz & Kollegen mit vergleichbaren Fällen aus dem Gebiet des Verbraucherschutzes, des Bank- und Kapitalmarktrechts sowie des Versicherungsrechts und angesichts der dabei erstrittenen verbraucherfreundlichen Urteile und deren Bewertung in den Medien verfügen die Anwälte unserer Kanzlei über die notwendige fachliche Expertise, um die jeweiligen Ansprüche ihrer Mandanten bestmöglich und seriös um- und durchzusetzen oder Probleme bereits im Vorfeld zu vermeiden.
Im Jahre 2009 wurde die Kanzlei Rechtsanwälte Seimetz & Kollegen von der WirtschaftsWoche zu den 20 WiWo-Topkanzleien für Anlagerecht in Deutschland gezählt.
Für eine kostengünstige Erstberatungspauschale, die auf etwaige spätere Gebühren angerechnet wird, erhalten unsere Mandanten von dem sachbearbeitenden Anwalt unserer Kanzlei eine ausführliche Bewertung und Einschätzung zu den rechtlichen Möglichkeiten, Erfolgsaussichten und Problemen ihres jeweiligen Falles.